Reforma Tributária: seu contrato de locação precisa ser registrado até 31/12/2025?

A Reforma Tributária sobre o consumo trouxe novas regras que impactam diretamente o mercado imobiliário. Uma delas exige atenção imediata: o prazo de 31 de dezembro de 2025 para registrar contratos de locação que pretendem manter uma carga tributária reduzida nos próximos anos.

Essa medida afeta tanto proprietários de imóveis quanto empresas locatárias, pois o aumento da tributação tende a influenciar os valores de aluguel, a revisão de contratos e a competitividade dos negócios.

A seguir, explicamos de forma objetiva o que muda, o que precisa ser feito e por que a adequação dentro do prazo é fundamental.

O que muda com a Reforma Tributária

A partir dos próximos anos, os tributos atuais sobre consumo (como PIS, Cofins, ICMS e ISS) serão substituídos por dois novos impostos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

Na prática, isso significa que operações de locação de imóveis — que hoje têm pouca ou nenhuma tributação sobre consumo — passarão a sofrer cobrança regular desses novos tributos.

Para evitar um salto repentino na carga tributária, a Lei Complementar 214/2025 criou um regime opcional destinado a contratos de locação por prazo determinado, que permite aplicar uma alíquota total de 3,65% sobre a receita da locação. Esse percentual é semelhante ao que muitos contratos já pagam hoje em PIS e Cofins, o que mantém a previsibilidade de custos.

Entretanto, esse regime só poderá ser utilizado se algumas condições forem cumpridas.

Por que o prazo de 31/12/2025 é tão importante?

Para ter direito ao regime tributário especial de 3,65%, o contrato precisa atender a dois critérios:

• Ter sido firmado até 16/01/2025 (data de publicação da LC 214/2025).

• Ser registrado até 31/12/2025, no caso das locações não residenciais.

O registro pode ser feito em:

• RTD – Registro de Títulos e Documentos,

• Registro de Imóveis, quando houver cláusulas que justifiquem, ou

• Sistema eletrônico da Receita Federal/Comitê Gestor (ainda sujeito a regulamentação).

Sem o registro dentro do prazo, o contrato não poderá optar pela carga reduzida e, na entrada definitiva do IBS e da CBS, passará automaticamente ao regime padrão.

O que acontece se o contrato não for registrado a tempo

A principal consequência é o aumento da carga tributária sobre a locação. Com o regime padrão do IBS/CBS, a alíquota efetiva estimada para locações é próxima de 7,95%, quase o dobro do regime opcional de 3,65%.

Isso gera impactos para ambas as partes:

Para o proprietário:

• Redução da margem líquida das locações.

• Necessidade de revisar preços.

• Perda de competitividade em relação a contratos registrados no prazo.

Para o locatário:

• Tendência de aumento no valor dos aluguéis.

• Reajustes mais frequentes para recompor a carga tributária.

• Pressão sobre custos operacionais e projeções de longo prazo.

Portanto, o registro do contrato até 31/12/2025 deixa de ser apenas uma formalidade e passa a ser uma decisão estratégica para evitar aumento de despesas.

Quais contratos devem ser priorizados

Os casos que merecem maior atenção são:

• Lajes corporativas e salas comerciais

• Galpões logísticos e industriais

• Shoppings, lojas de rua e pontos comerciais

• Contratos empresariais de longo prazo

• Operações built-to-suit e contratos complexos

Nesses cenários, qualquer elevação tributária tende a ser significativa em números absolutos e pode gerar disputas ou renegociações futuras.

Como proceder para garantir o benefício tributário

Empresas e proprietários devem observar um roteiro simples:

1. Mapear todos os contratos de locação por prazo determinado firmados até 16/01/2025.

2. Avaliar, caso a caso, se o regime de 3,65% é vantajoso, considerando prazos, valores e características do imóvel.

3. Providenciar o registro até 31/12/2025 no cartório competente.

4. Guardar toda documentação comprobatória, incluindo versões assinadas, comprovantes e certidões.

5. Se necessário, revisar cláusulas antes do registro, evitando alterações que possam caracterizar um novo contrato.

Esse processo garante segurança jurídica e previsibilidade tributária.

Locações residenciais: regras específicas

Para contratos residenciais, a lei também prevê o uso da alíquota de 3,65%, mas com validade limitada até 31/12/2028.

Nesses casos, a legislação permite comprovar a data do contrato de forma mais simples, inclusive por meio da comprovação do pagamento da locação no mês subsequente. Ainda assim, o registro pode ser utilizado como reforço documental.

Conclusão: agir agora evita custos desnecessários no futuro

O prazo de 31/12/2025 representa uma verdadeira linha divisória no mercado imobiliário. Contratos registrados a tempo poderão manter uma tributação reduzida e previsível; contratos não registrados estarão sujeitos a uma carga significativamente maior quando o IBS e a CBS entrarem plenamente em vigor.

A orientação da Pompermaier é que empresas e proprietários realizem esse ajuste com antecedência, evitando riscos e garantindo uma transição segura para o novo modelo tributário.