Nota fiscal na locação de imóveis: a obrigação que está chegando para quem aluga

Fala, Empresário, tudo certo?

Se a sua empresa tem imóveis para locação, prepare-se para uma novidade que nunca fez parte da rotina do setor: o aluguel vai passar a exigir nota fiscal. A mudança vem com a Reforma Tributária, e embora ainda não esteja valendo na prática, já dá para entender o que muda e começar a se organizar. Este texto separa o que já está definido do que ainda depende de calendário oficial.

Por que o aluguel nunca precisou de nota fiscal — e por que isso está mudando?

Até hoje, alugar imóvel não gera nota fiscal. A locação não é serviço sujeito ao ISS, então o locador nunca precisou emitir uma NFS-e para registrar o recebimento do aluguel.

Com a Reforma Tributária, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis passam a ser alcançados pelos novos tributos sobre o consumo, a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). E toda operação alcançada por esses tributos precisa estar documentada. Por isso, a locação passa a exigir a emissão de uma NFS-e no modelo nacional — inclusive nos municípios que já têm sistema próprio de notas. É uma obrigação inédita nascendo para o setor.

Já é possível emitir a nota fiscal do aluguel hoje?

Não. E, neste momento, nem seria possível. O sistema nacional ainda não foi liberado para receber a nota de locação: os campos técnicos já foram criados e divulgados, mas o módulo que permite efetivamente emitir esse tipo de nota ainda não entrou no ar.

Vale um cuidado aqui para não confundir prazos. Você pode ter ouvido falar na data de 31 de julho de 2026 — mas ela se refere à adequação geral dos campos de IBS e CBS nas notas fiscais comuns (NF-e e NFS-e), assunto que tratamos em outro artigo. A nota da locação é um caso à parte: depende de um módulo específico, com cronograma próprio que ainda não foi publicado.

Então a partir de quando isso passa a valer?

Essa é a pergunta sem resposta fechada hoje. O órgão responsável informou que divulgaria um cronograma com a data de entrada em funcionamento, e esse calendário ainda não saiu. Circula no mercado a expectativa de que a exigência comece em agosto de 2026, mas trata-se de leitura, não de data oficialmente confirmada para a locação.

Nossa orientação é direta: não assuma uma data antes da publicação oficial. Estamos acompanhando de perto e avisaremos com antecedência assim que o calendário for divulgado.

E em 2026, há imposto a pagar?

Aqui vai a parte que tranquiliza. Durante todo o ano de 2026, mesmo quando a emissão passar a ser exigida, não há CBS nem IBS a recolher sobre essas operações, desde que as obrigações sejam cumpridas. Esse primeiro período funciona como fase de adaptação: a apuração tem caráter apenas informativo e o recolhimento fica dispensado.

Ou seja, o que está em jogo em 2026 é emitir e informar corretamente — não um valor a pagar. Isso reduz o risco financeiro e dá fôlego para ajustar processos com calma.

A nota é emitida quando recebo o aluguel ou no mês de competência?

Essa dúvida tem gerado bastante confusão. A nota acompanha a operação, ou seja, o mês de competência do aluguel, e não a data em que o dinheiro entra na conta. Não se deve segurar a emissão esperando o inquilino pagar.

A ligação com o pagamento é feita de outra forma: o próprio modelo da nota prevê o registro da data de vencimento e um mecanismo para vincular, depois, o recebimento àquela nota já emitida. Na prática, é uma rotina parecida com a de muitas empresas que já trabalham por competência.

Qual valor entra na nota: só o aluguel?

Os novos tributos incidem sobre o valor do aluguel. Os valores que o inquilino apenas reembolsa, e que não são receita do locador, ficam de fora dessa base — é o caso do IPTU e demais tributos do imóvel, das despesas de condomínio e de encargos como foro e taxa de ocupação. Para excluí-los, porém, é preciso ter comprovação de pagamento.

Dois alertas importantes:

Seguro merece atenção especial. Diferentemente do IPTU e do condomínio, ele não está expressamente listado entre os itens que saem da base. Por isso, o tratamento depende de análise do contrato, caso a caso — não presuma que fica de fora.

Benfeitorias e outros encargos bancados pelo inquilino não podem ser abatidos. E existe um redutor específico de base na locação, mas ele se aplica apenas a imóveis de uso residencial.

Quais cuidados o locador deve ter agora?

Mesmo sem nada a emitir neste momento, há bastante o que organizar — e quem se prepara agora chega na obrigação sem sobressaltos:

• Revisar os contratos de locação, deixando claro o que é aluguel e o que é mero reembolso de IPTU, condomínio, seguro e demais despesas;

• Guardar os comprovantes de pagamento desses encargos, que serão a prova exigida para mantê-los fora da base de cálculo;

• Alinhar com a contabilidade o volume de notas e a forma de controlar os recebimentos;

• Acompanhar a publicação do cronograma oficial, sem antecipar decisões com base em datas ainda não confirmadas.

Por que tratar disso desde já?

Porque a locação está saindo de um cenário sem qualquer documento fiscal para um modelo com nota obrigatória, vinculação de pagamento e regras próprias de base de cálculo. Quem usar este intervalo — em que ainda não há imposto a pagar — para arrumar contratos, comprovantes e processos vai transformar uma obrigação nova em uma rotina simples, em vez de enfrentar correria quando a data for confirmada.

A equipe da Pompermaier está acompanhando de perto as atualizações da Reforma Tributária aplicáveis à locação de imóveis e segue à disposição para orientar empresários e gestores na adaptação ao novo cenário fiscal brasileiro.