Reforma Tributária e o setor imobiliário: dois novos documentos fiscais a partir de dezembro

Fala, Empresário!

Incorporadoras, loteadoras, administradoras de imóveis e empresas locadoras: se sua atividade gira em torno de bens imóveis, o calendário da Reforma Tributária do Consumo reservou para você uma data específica e dois documentos fiscais novos: a NFS-e de locação e a NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis.

Ambos entram em produção obrigatória em 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, publicado em 31 de julho de 2026.

Este artigo trata do impacto para pessoas jurídicas. O enquadramento de pessoas físicas como contribuintes do regime regular — locadores individuais com carteira volumosa ou alienantes recorrentes — envolve critérios próprios e será objeto de artigo específico.

Por que o setor imobiliário ganhou documentos próprios?

A LC 214/2025 ampliou significativamente o campo de incidência tributária sobre operações imobiliárias. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passam a incidir sobre locações, cessões onerosas, arrendamentos e alienações de bens imóveis realizados por contribuintes no regime regular — operações que, em grande medida, estavam fora do alcance do ISS e do ICMS.

A NF-e e a NFS-e existentes não foram projetadas para registrar essas operações com o destaque específico de IBS e CBS. Por isso foram criados dois documentos: um dentro da plataforma NFS-e para formalizar locações e operações assemelhadas, e outro — o modelo 77 (NF-e ABI) — exclusivamente para alienações de bens imóveis.

NFS-e de locação — 1º de dezembro de 2026

Quem precisa emitir

Para pessoas jurídicas, a regra é objetiva: qualquer empresa que realize as operações abaixo e esteja sujeita ao regime regular do IBS e da CBS fica obrigada à emissão da NFS-e a partir de 1° de dezembro de 2026 (art. 1°, III, alínea "g", do Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, combinado com o art. 252 da LC 214/2025):

• Locação de bens imóveis.

• Cessão onerosa de bens imóveis.

• Arrendamento de bens imóveis.

• Servidão, cessão de uso ou de espaço.

• Permissão de uso ou direito de passagem.

O enquadramento de pessoas físicas como contribuintes do regime regular envolve critérios de receita e número de imóveis previstos no art. 251, §§ 1° e 2°, da LC 214/2025, e será tratado em artigo específico.

Como funciona o documento

A NFS-e de locação utiliza códigos de tributação nacional específicos criados para os novos fatos geradores da reforma. Cada operação tem seu código próprio:

Código Operação

99.03.01 Locação de bens imóveis

99.03.02 Cessão onerosa de bens imóveis

99.03.03 Arrendamento de bens imóveis

99.03.04 Servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis

99.03.05 Permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis

O leiaute da NFS-e foi adaptado para o setor com grupos específicos: o gLocacao organiza os valores da operação; o gUnidImob permite registrar até 99 unidades imobiliárias em uma única NFS-e (desde que envolvam o mesmo prestador, o mesmo tomador, o mesmo município e o mesmo percentual de copropriedade); e o gAjusteBCLocImoveis registra deduções e reduções sobre a base de cálculo do IBS e da CBS.

O que entra na base de cálculo — e o que fica de fora

A base de cálculo do IBS e da CBS nas locações é o valor da locação (art. 255, II, da LC 214/2025). A lei expressamente exclui desse valor:

• Tributos e emolumentos incidentes sobre o bem imóvel (IPTU, por exemplo).

• Despesas de condomínio (art. 255, § 2°).

Na prática: os repasses de IPTU e de condomínio cobrados ao locatário podem constar da nota apenas para fins de discriminação, mas não integram a base de cálculo de IBS e CBS.

Quando o IBS e a CBS são devidos

Para locações, cessões onerosas e arrendamentos, o IBS e a CBS incidem em cada pagamento — o fato gerador ocorre no momento do efetivo recebimento de cada parcela, não na assinatura do contrato nem ao final do exercício (art. 254, III e § 2°, da LC 214/2025). Isso vale para qualquer periodicidade contratada: mensal, trimestral, semestral ou outra.

Essa regra define quando o tributo é devido. É um regime de caixa para fins de apuração de IBS e CBS. Não confundir com o momento de emissão do documento fiscal, que segue lógica distinta, tratada a seguir.

Quando emitir a NFS-e — documento no mês de competência, tributo no caixa

A emissão da NFS-e e a incidência do tributo obedecem a regimes diferentes e não devem ser confundidos:

• O documento fiscal (NFS-e) segue o regime de competência: deve ser emitido dentro do mês de referência da locação, independentemente de quando o aluguel será pago.

• O tributo (IBS e CBS) segue o regime de caixa: torna-se devido no momento do pagamento efetivo (art. 254, III, LC 214/2025). A NFS-e emitida no mês de competência registra a operação; o tributo nasce quando o locatário paga.

Essa separação é coerente com dois pilares do sistema. Primeiro, o art. 60 da LC 214/2025 determina que o documento fiscal deve ser emitido "ao realizar operações" — e a locação é uma operação que se realiza ao longo do período contratado, não apenas no ato do pagamento. Segundo, o mecanismo de split payment (art. 31 da LC 214/2025) exige a vinculação prévia entre o documento fiscal e a transação de pagamento: sem a NFS-e no sistema antes do pagamento, o split payment não consegue identificar e segregar automaticamente os valores de IBS e CBS no momento da liquidação financeira.

Situações práticas:

• Aluguel mensal, vencimento no dia 5: a NFS-e do mês de janeiro, por exemplo, deve ser emitida dentro de janeiro — antes do vencimento, de modo a estar disponível para o split payment no momento do pagamento. Uma nota por imóvel por mês de competência.

• Contrato com pagamento trimestral ou semestral: a NFS-e abrange o período a que se refere cada parcela e deve ser emitida dentro do mês inicial daquele período — não uma nota por mês de competência individual, mas uma nota por período de apuração contratado, emitida no início do intervalo.

Alíquota reduzida — 70%

As locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis têm uma das maiores reduções de alíquota previstas na reforma: 70% de redução sobre as alíquotas de IBS e CBS (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025). A tributação efetiva incidirá sobre apenas 30% da alíquota de referência.

Redutor social para locação residencial

Quando o imóvel locado for residencial, o contribuinte pode deduzir da base de cálculo R$ 600,00 por bem imóvel por mês — o redutor social previsto no art. 260 da LC 214/2025. O valor é corrigido mensalmente pelo IPCA e aplicado proporcionalmente quando a locação não cobrir o mês completo. Para imóveis de uso misto, o redutor é proporcional à área residencial.

Quem é responsável pela emissão — o papel da imobiliária administradora

Uma dúvida recorrente no setor diz respeito à emissão da NFS-e quando o imóvel é administrado por uma imobiliária: a nota deve ser emitida pelo proprietário do imóvel (o locador) ou pela administradora?

A resposta legal é clara: a responsabilidade pela emissão do documento fiscal é do locador, que é o sujeito passivo do IBS e da CBS na operação. A imobiliária, como intermediária, não é, por esse fato, contribuinte nem responsável tributária pela emissão da NFS-e de locação (art. 252, III e IV, da LC 214/2025 — a administração e intermediação têm tratamento distinto da própria locação).

Dito isso, a legislação não impede que a imobiliária, havendo condições operacionais e acordo entre as partes, emita a NFS-e em nome do locador, atuando como prestadora de um serviço acessório de gestão fiscal. Trata-se de uma conveniência operacional — uma questão de arranjo entre as partes —, sem que isso implique transferência de responsabilidade tributária ou solidariedade legal pelo tributo.

Do ponto de vista prático, essa possibilidade representa uma oportunidade de diferenciação para as imobiliárias. A administradora que disponibilizar a emissão automatizada da NFS-e de locação para seus clientes proprietários entrega um serviço que vai além da gestão do contrato — ela resolve um problema operacional real que surgiu com a reforma, sem exigir que o locador pessoa jurídica precise estruturar um sistema próprio de emissão de notas.

NF-e ABI — Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — 1º de dezembro de 2026

Um documento novo para uma tributação nova

A NF-e ABI, modelo 77, é o documento fiscal criado especificamente para registrar alienações de bens imóveis com o destaque de IBS e CBS. Seu prazo de início de obrigatoriedade é 1º de dezembro de 2026 (art. 1°, XVIII, do Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026).

⚠️ Ponto de atenção: até a data de publicação deste artigo, a especificação técnica (nota técnica de leiaute) da NF-e ABI ainda não foi publicada. As regras de campo, validação e formato do modelo 77 ainda não foram divulgadas oficialmente. Fique atento às próximas publicações e verifique com seu emissor se as atualizações estão sendo preparadas.

Quem precisa emitir

A NF-e ABI é obrigatória para pessoas jurídicas contribuintes do regime regular que realizem alienações de bens imóveis (art. 252, I, da LC 214/2025): incorporadoras, loteadoras e imobiliárias que alienam imóveis de propriedade própria. O enquadramento de pessoas físicas alienantes como contribuintes do regime regular será tratado em artigo específico.

O fato gerador ocorre no ato — inclusive na promessa

Na alienação de imóveis, o IBS e a CBS são devidos no momento do ato de alienação (art. 254, I). O conceito de "ato de alienação" é deliberadamente amplo: inclui a celebração do contrato mesmo que se trate de uma promessa de compra e venda, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso — não apenas a escritura definitiva (art. 254, § 1°).

Para incorporadoras: a assinatura do contrato preliminar já configura fato gerador. A NF-e ABI deverá ser emitida a partir desse momento, não apenas na lavratura da escritura. Esse ponto é especialmente relevante para empreendimentos com lançamento ainda em 2026, cujos contratos poderão ser celebrados próximos ao prazo de início da obrigatoriedade.

Alíquota reduzida — 50%

Para alienações em geral, as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 50% (art. 261, caput, da LC 214/2025).

Redutor de ajuste — o mecanismo que evita a dupla tributação

O redutor de ajuste (arts. 257 e 258 da LC 214/2025) impede que o IBS e a CBS incidam sobre o valor do imóvel já tributado quando de sua construção ou aquisição. Trata-se de uma dedução da base de cálculo calculada a partir do valor de aquisição do imóvel, corrigido pelo IPCA desde sua constituição até a data da alienação.

Para imóveis já presentes no patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor de ajuste corresponde ao valor de aquisição (corrigido) ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência estabelecido pelo regulamento. O mapeamento desses valores antes do início de 2027 é fundamental para que o redutor possa ser corretamente aplicado nas alienações subsequentes.

Incorporação imobiliária — regra própria

Para incorporadoras e loteadoras, o IBS e a CBS sobre a alienação das unidades imobiliárias são devidos em cada pagamento (art. 262 da LC 214/2025). O alienante pode compensar os créditos de IBS e CBS acumulados na aquisição de bens e serviços com os débitos gerados em cada período de apuração. Eventual saldo credor pode ser ressarcido diretamente em conta corrente vinculada ao patrimônio de afetação durante a obra ou compensado com outros débitos após sua conclusão.

Para lotes residenciais e imóveis residenciais novos com pagamentos iniciados antes de 1° de janeiro de 2027, os redutores serão aplicados proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive sobre parcelas pagas antes dessa data (art. 262, § 5°). Esse ponto é crítico para empreendimentos já em comercialização.

O que fazer agora

Administradoras e imobiliárias: avaliem sistemas de gestão imobiliária com suporte à emissão de NFS-e (códigos 99.03.XX). A possibilidade de oferecer a emissão em nome do proprietário-locador é um serviço de alto valor para a carteira de clientes e deve ser estruturada antes de dezembro.

Incorporadoras e loteadoras: mapeiem os empreendimentos com lançamento previsto para o segundo semestre de 2026. Contratos preliminares celebrados a partir de 1° de dezembro já configuram fato gerador da NF-e ABI. Verifiquem se o sistema de gestão de vendas já está preparado para emissão do modelo 77 — lembrando que a nota técnica de leiaute ainda não foi publicada.

Empresas locadoras em geral: revisem os sistemas de cobrança e emissão de notas para garantir que a NFS-e seja gerada dentro do mês de competência de cada locação — antes do vencimento do aluguel, não após o recebimento. Contratos com periodicidade diferente da mensal exigem atenção especial na configuração dos períodos de apuração e no fluxo de emissão e eventual cancelamento em caso de inadimplência.

Todas as empresas do setor: verifiquem o enquadramento no regime regular, revisem a estrutura dos contratos vigentes considerando as exclusões de base de cálculo (IPTU e condomínio) e, para as que possuem imóveis no patrimônio em 31/12/2026, iniciem o levantamento dos valores de aquisição para constituição do redutor de ajuste.