Imóvel da empresa usado pelo sócio: o que muda com a Reforma Tributária?

Fala Empresário, tudo certo?

Muitos de nossos clientes chegam com a mesma preocupação nos últimos meses: "Tenho um imóvel na holding e moro nele — vou ter que pagar IBS e CBS por isso?". A resposta, na grande maioria dos casos, é não. Mas para entender por quê, é preciso conhecer o caminho que a legislação percorreu até chegar onde está hoje.

O susto inicial: o que a lei dizia antes

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IBS e a CBS, estabeleceu que esses tributos incidem não apenas sobre vendas e locações, mas também sobre fornecimentos não onerosos — ou seja, sobre situações em que a empresa entrega um bem ou serviço sem cobrar nada em troca.

Na redação original, a regra era aberta: qualquer fornecimento gratuito a partes relacionadas (sócios, administradores, familiares) poderia, em tese, ser tributado. Para quem tem imóvel dentro de uma holding e usa esse imóvel como residência, a leitura gerou alarme imediato. Afinal, com uma alíquota combinada estimada em torno de 28%, o impacto seria significativo.

A correção que veio em 2026

A Lei Complementar nº 227/2026 corrigiu o problema. Ela alterou o art. 5º da LC 214/2025 e estabeleceu uma condição clara para que o IBS e a CBS incidam sobre o uso gratuito de imóvel pelo sócio: O bem cedido gratuitamente precisa ter permitido a apropriação de créditos de IBS e CBS quando foi adquirido pela empresa.

Em linguagem direta: sem crédito na entrada, sem tributo na saída.

Essa mudança foi decisiva. A partir dela, a pergunta relevante deixou de ser "o sócio está usando o imóvel de graça?" e passou a ser "a empresa se creditou de IBS e CBS quando comprou esse imóvel?".

Por que a maioria das holdings está protegida

Imóveis integralizados ao capital

Na esmagadora maioria das estruturas patrimoniais, os imóveis entram na holding por meio de integralização de capital — o sócio transfere o bem à empresa para formar ou aumentar o capital social. Essa operação é expressamente não tributada pelo IBS e pela CBS (art. 6º, IV, da LC 214/2025).

Se a integralização não é tributada, não há IBS nem CBS destacado na operação. Sem tributo destacado, não há crédito a ser apropriar. Sem crédito, a regra de incidência sobre o uso gratuito simplesmente não se aciona.

Imóveis adquiridos antes de 2027

O IBS e a CBS só entram em vigor a partir de 2027. Qualquer imóvel comprado até 31 de dezembro de 2026 não gerou crédito desses tributos — eles não existiam. Portanto, o uso gratuito desse imóvel pelo sócio após 2027 também não será tributado pela mesma lógica: não houve crédito a ser estornado.

Imóveis comprados com destinação de uso pessoal

Mesmo que a holding adquira um imóvel após 2027 já com a intenção de cedê-lo ao sócio, a lei veda a apropriação de crédito nessa compra (art. 47 c/c art. 57 da LC 214/2025), porque o imóvel residencial cedido ao sócio é classificado como bem de uso e consumo pessoal. Sem crédito na entrada, não há tributo na saída. O mecanismo é autotravante.

Quando pode haver tributação?

A incidência passa a ser relevante em dois cenários específicos:

1. Imóvel adquirido após 2027 com crédito de IBS/CBS: Se a holding comprar um imóvel a partir de 2027 de um vendedor contribuinte do regime regular (e, portanto, com IBS e CBS destacados na nota), e apropriar esses créditos, a posterior cessão gratuita ao sócio pode acionar a tributação. Nesse caso, a base de cálculo será o valor de mercado da operação.

2. Imóvel construído pela própria empresa: Quando a empresa produz ou constrói o imóvel ela mesma, a regra é diferente — a lei não exige crédito anterior para tributar o fornecimento gratuito ao sócio. Construtoras e incorporadoras que disponibilizem imóveis construídos por elas próprias a sócios precisam avaliar essa hipótese com atenção.

E o desconto parcial? Há um limite seguro

Os regulamentos do IBS e da CBS trazem uma regra prática: o fornecimento com desconto de até 25% sobre o valor de mercado não é considerado operação gratuita para fins de tributação. Ou seja, se a holding cobra do sócio pelo menos 75% do valor de mercado do imóvel, não há incidência.

O que ainda está em aberto

Seria desonesto dizer que o tema está completamente pacificado. Existe uma cláusula residual na lei (art. 5º, IV, da LC 214/2025) que tributa fornecimentos não onerosos a partes relacionadas em geral — sem exigir, ao menos na sua redação, que tenha havido crédito anterior. Especialistas divergem sobre o alcance dessa cláusula para o caso do imóvel cedido ao sócio, e a regulamentação específica ainda não foi publicada.

Para a holding patrimonial típica, com imóveis integralizados ou adquiridos antes de 2027, essa cláusula residual não altera o cenário de baixo risco. Mas é um ponto que merece acompanhamento, especialmente em estruturas mais complexas.

Conclusão

A Reforma Tributária não tornou irregular ou automaticamente tributável o uso de imóvel da empresa pelo sócio. O que ela fez — especialmente após os ajustes da LC 227/2026 — foi criar uma regra clara: a tributação depende de ter havido crédito de IBS ou CBS na entrada do bem. Para a grande maioria das estruturas patrimoniais existentes, esse crédito não existiu e não existirá, o que preserva a estrutura sem geração de novos tributos.

O ponto mais importante para o empresário preocupado: não há necessidade de desfazer estruturas ou antecipar decisões baseadas no receio de tributação automática. O caminho correto é fazer um diagnóstico estruturado de cada situação — algo que a Pompermaier está pronta para fazer.